小财看房北京城建宸知筑，价格优势能弥补户型短板么？

10月22日，北京城建陈志柱取得预售许可证。此前，华西府曾宣称，开盘即售罄。两项赛事相距约2km，所以约定的同台竞技到此结束。

然而，北京城市建设的“战役”仍在继续。

在丰台新房库存较大的背景下，西四环的大小瓦窑板块以及相邻的石景山的大井板块、衙门口板块，都有一批新项目扎堆在售。所以，问题来了。北京的城市建设有价格优势吗？价格能否弥补公寓短板？

是“真香”。

尚超:1公里内有华联超市和永辉超市。开车到五棵松的华西住、龙湖的丽泽天街大概20分钟，到万达广场大概15分钟。

交通:距离地铁14号线郭庄子站和大瓦窑站分别为0.7公里和1.2公里，步行约10分钟和20分钟，是典型的临时火车站。

医院:附近没有医疗资源。开车到解放军总医院、302医院约15分钟，到天坛医院约20分钟。

教育:项目对面是北京市丰台区建华学校，靠近丰台二中，再远处有丰台第一小学、丰台第五小学、北京第十二中学等。

公园:1公里内有绿园公园，再远一点有大瓦窑体育公园、天元公园、北京国际雕塑公园等。

地铁14号线郭庄子站

地铁14号线郭庄子站出来，沿小屯路辅路向北，转大瓦窑北路。一路向东，在路口可以看到北京城建陈志柱的围挡。

站在圈地外看北京的城市建设。

与招拍挂不同的是，北京城建的陈枝竹地块是早年通过招标获得的棚改项目，由北京城建负责一二级联动开发。

安置房富悦四季已竣工交付。

从地图上看，北京城建陈志柱由131、132、134、143四个地块组成。其中，131号地块为富悦四季，定向安置房，已竣工交付；13栋是用它建的幼儿园；14.132号地块是陈志柱在北京建设的商品房，分布在大瓦窑北路两侧。

北京城建陈志珠一期、二期位于大瓦窑北路两侧。

32地块在小屯西路附近，属于一期；34号地块是二期工程。2022年9月下旬，两宗地块举行了奠基仪式。透过蓝色围挡，可以看到工地正在施工。

一期工地现场

二期工地

除了配套幼儿园和商业，北京城建陈之竹周边现有的配套已经比较成熟，可以满足基本的日常生活。虽然不是顶配，但在西四环还是很香的。毕竟四环的配套还不够。可以用三环附近的那些聚聚。

项目对面是北京丰台区建华学校。

项目靠近北京丰台二中小屯校区。

户型真的很“差”

陈北京城建，总占地6.8公顷，地上建筑规模约34万立方米，容积率2.8。5-25层住宅和高层建筑共20栋，共计1435套。

根据一期规划，北京城建陈之竹，占地2.4公顷，由6栋楼组成，面积110-135平米三房四厅。

看户型，大致知道北京城建陈志柱主要是针对改善客户群，计划收割李泽金融商务区的溢出人群。蔡晓想说，虽然李泽板块还在建设中，但这片沃土正在被N个新的板块轮流收割。想必年后，还会有更多的项目收获。

10平三居室公寓

虽然是改善项目，但北京城建陈志柱的破绽是户型。

35平的四房户型看起来略显方正，110平的三房、125平的三房、132平的四房，都是坐北朝南，两边宽大，呈现出“小宽大深”的窄形。

25平三居室公寓

下面，蔡晓将带你感受一下北京的公寓楼有多狭长。

从宽度和深度的数据来看，110平的三居室分别为7.3m和15m，125平的三居室分别为7.4m和16.8m，132平的四居室分别为7.4m和16.8m。换句话说，上述三个单元的深度是宽度的两倍以上。

4卧室公寓，32套公寓

你感受过深入的恐怖吗？25平的宽度和深度与132平相同。唯一不同的是多了一间卧室。略显方正的135平四居室，有点像四叶草，但并没有实现用餐、客用、厨房的一体化。

有35套公寓的四居室公寓。

华西大厦附近，只有这套公寓的户型比北京城建的陈好。华西府的103平三房、124平四房、139平四房，都是朝南，三面宽大，有两个卧室；这套96平的三居室公寓朝南，四面宽阔。至于灯光，你可以闭上眼睛冥想。

华西府说开盘就卖光了。

如果华西府售罄的消息属实，户型绝对是加分项。

蔡晓认为，在许多情况下，没有比较就没有伤害。毕竟产品力的一大比拼就是户型。

价格是真正的优势。

四环以体量闻名，堪称天地之量。

距离北京陈志珠直线距离2公里左右有很多新盘。大小瓦窑板块包括第一田玉娥山河、国誉万和城、华西府，大井板块包括京城建、龙悦天苑，石景山衙门口板块包括长安岳西、中海学士里。

更别说，在北京第三批土拍中，枣甲村6031、6039地块首次竞得，销售指导价10.6万/平。日出之后，丰台也扛起了供地大旗，不排除未来供应量进一步增加。嗯，最新的消息是，北京四批供地中，丰台已经挂出了三块地。

早家村6031、6039号地块先得。

就算新客户再多，更重要的是主要客户基本都差不多。中海石雪除了少部分公寓为刚需客户外，其他项目均以改善型为主。

蔡晓感叹，它不仅卷在里面，还卷在上面。你用脚趾头都能猜到竞争有多激烈。

北京城建陈志柱附近有很多新盘。

从价格来看，华西府和北京城建陈之竹价格优势明显，均价7.5万/平，首次开盘大概率会低于7.5万/平。

好消息是华西府的拍卖房已经卖完了，房子至少要两年才能准备好。另外，华西公馆的位置比较偏，规划的地铁线还没有落地，所以北京城建陈志柱的销售压力并不大。

目前与北京城建陈志柱价格相当的是中海学士里。虽然两个项目的客户群体有部分重叠，但北京城建陈之竹毕竟不是通过招拍挂拿下的地块，所以利润空间会更加灵活，后期不排除降价。

第一田玉娥山河、国誉万和城、北城建龙跃天苑的价格都在每平方米8万元以上，均价上涨意味着总价不会低。虽然会在客户群上分流，但对北京城市建设不会有太大影响。毕竟价格才是王道。

附近二手房万科假日风景B区

纵观周边二手房，北京城建陈志柱价格明显倒挂。项目对面的万科假日景区B最新挂牌均价约7.4-7.9万/平，与北京城建均价差距明显。甚至小瓦窑西路东侧的美域家园挂牌均价也达到了6.9万/平。毕竟这是2006年的房子，居住体验比新房差很多。

附近二手房美域家园

蔡晓说，无论新项目还是旧项目都是完美的，毕竟只有适合自己的项目才是最好的。