大客户难题产业园REITs业绩波动背后的二三事

2023年，伴随着各类企业转型升级、产业园REITs上市通路大开，产业园区赛道愈加热闹。

更多主体参与探索和实践的当下，产业园区行业在运营理念及发展模式上日益精细化，开发商也在经营过程中进一步提升了对市场和政策的敏锐度。

2022年末的中央经济工作会议上，产业园区基础设施已在重点支持之列。

热度背后，产业地产入局玩家们已来到行业转折点；自2021年6月起，已有多单产业园REITs完成上市发行，此类基础设施REITs项目也持续受到市场关注。

今年6月底，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金在上交所完成上市，加上这宗项目，产业园REITs家族已扩充至9支，成为公募REITs市场数量最多的类别品种。

值得注意的是，完成上市的项目主要来自一二线城市高新区，目前披露的2023年一季度业绩表现上，市场也捕捉到了项目的分化态势。

其中受外界讨论最多的，就是华安张江光大园REIT。

于2023年一季度，该项目收入1604万元，净利润亏损1177万元，成为27只公募REITs中唯一亏损项目。据该项目负责人表示，亏损是因为2022年末一个大租户到期后没有续租，导致收入下滑。

值得注意的是，此前5月中旬的OPPO哲库科技解散事件，影响到华安张江光大园REIT的市场表现；由于华安张江光大园REIT扩募资产张润大厦为哲库科技于上海的办公室，该企业的解散也导致张江REIT在该时间段内二级市场的价格有所下跌。

此外，建信中关村产业园REIT的收入与净利润也出现环比下降趋势。单从出租率这一角度来看，建信中关村产业园REIT出租率较低，仅有68.47%。

从中不难看出，建信中关村产业园REIT与华安张江光大园REIT一季度业绩上的下降，均与出租率、项目空置率有关。

但对比来看，华安张江光大园REIT是由于最大租户到期没有选择续租，导致报告期内空置率上升；建信中关村产业园REIT则是因为去年租户集中退租，导致出租率下降。

资料显示，建信中关村产业园REIT空置率较高的资产主要为北京市海淀区中关村软件园内的孵化加速器项目，空置面积涉及孵化器3、4层。

另悉，博时招商蛇口产业园REIT在一季度出租率也有所下降，报告中还显示，该项目于1、2月项目出租率探底，处于基金成立以来最低谷，而3月进入恢复期的爬升通道，短期内仍将承压。

纵观今年产业园区类REITs项目，因市场大环境或突发事件影响，部分项目出租率呈下行趋势，这也间接导致市场预期有所波动。

2023年下半年，产业园REITs项目仍需继续成长，而产业园区业态也将面临时代的挑战与机遇，迎来新一轮发展突围；如何改善易受影响的出租率、空置率，建立更成熟稳定的产业生态圈，也将是业内需解决的重点课题。

8月7-10日，观点机构将继续在海南举办2023博鳌房地产论坛及系列活动，博鳌产业科技大会亦将如期举行，这里有众多重量级行业嘉宾，探寻产业、资本的未来融合。

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